10 правил выгодной продажи дома. как продать коттедж по максимальной цене?

Особенности ипотеки на дом

При оформлении ипотеки на дом с земельным участком необходимо быть готовым к тому, что условия кредитора будут отличаться большей жесткостью, а в процессе согласования предстоит собрать обширный пакет документации.

Основные параметры ипотеки на жилой дом требуют выполнения следующих требований:

  • Сумма займа ограничена стоимостью недвижимости.
  • Обязательное залоговое обеспечение.
  • Покупаемый объект свободен от обременений.
  • Земля под домовладением относится к категории ИЖС.

На определение максимальной ссуды будет влиять:

  • стоимость недвижимости по оценке экспертов;
  • расстояние от объекта до города;
  • наличие инфраструктуры;
  • особенности месторасположения;
  • основной материал, использованный при строительстве.

На основании экспертного заключения, кредитор ограничивает финансирование в размере 75-85% от цены, что означает невозможность приобретения жилья без первоначального взноса.

Сравнение программ ипотеки для городских квартир и загородной недвижимости показывает:

  1. Более высокие ставки, объясняемые меньшей ликвидностью объекта.
  2. Повышенные требования к платежеспособности граждан, так как обслуживание дома влечет за собой увеличенные расходы.
  3. При наличии деревянных строений на участке обязательное страхование более дорогое в силу большего риска утраты.

Получить финансирование для жилья можно только в том случае, если дом оснащен всеми необходимыми коммуникациями и отнесен к объектам жилого капитального строительства.

Из названия программы следует, что купить за заемные средства получится, если на участке уже есть какие-либо капитальные постройки, либо уже ведется строительство с гарантией успешного завершения и сдачи объекта. Ипотека сугубо под участок земли ипотечным соглашением не предусмотрена.

Требования к объекту

Так как будущее приобретение представляет собой неразрывную совокупность земли и жилого объекта, при выборе покупатель должен учитывать параметры, которым должен соответствовать дом с участком в ипотеку:

  • К земельному участку. Его расположение должно быть недалеко или в пределах населенного пункта с подведенными коммуникациями и круглогодичным подъездом, вдали от промышленных зон. Удаленность от филиала, представительства кредитора – не более 70 км. Площадь участка должна соответствовать требованиям банка. Возможно оформление только в единоличную собственность, с регистрацией в Земельном кадастре, с четким обозначением границ надела.
  • К жилому отдельно стоящему строению. Исключается возможность покупки дома в аварийном состоянии или со степенью износа более 40%. Материалом для фундамента должен быть бетон, кирпич, камень и т.д. Оснащение главными инженерными коммуникациями: электричеством, газом, водой, канализацией. Если приобретается дом из бруса или щитовая постройка, время постройки должно быть не раньше 10-15 лет назад.

Шаг 7. Изучить техническую документацию на дом

Хорошо если владелец дома может предъявить полный комплект проектной документации на него. Другое дело, что не каждый покупатель способен изучить эту документацию. А ведь потенциальному покупателю следует, как минимум, убедиться, что ему показали проект именно этого дома – что в доме и проекте совпадает количество комнат и этажей, тип фундамента и кровли. Качественный проект должен содержать не только виды фасадов и планировку помещений, в нём должны быть чертежи узлов, схемы инженерных сетей, монтажные схемы. Если у покупателя есть возможность показать проект специалисту, он может сфотографировать все страницы проекта. Главное, чтобы хватило памяти и заряда телефона, ведь число страниц проектной документации может составить несколько сотен. Хотя действительно грамотный проект может занимать всего лишь несколько страниц с правильными расчетами нагрузок.

Впрочем, если проекта нет в наличии, это не значит, что дом недостаточно хорош. Если строили профессионалы, качество постройки будет вполне приемлемым.

Даже больше чем проект о построенном доме скажут фотографии этапов строительства (фундамент, стены, кровля), а также договор со строителями, акты скрытых работ и бумаги на инженерные системы. В частности, покупателю следует настоять, чтобы продавец предъявил документы, касающиеся подключения дома к электрическим и газовым сетям и к водопроводу (если водоснабжение централизованное). Как минимум, у продавца должны быть технические условия на подключение, подписанные энергоснабжающей и газоснабжающей компаниями. Также желательно, чтобы имелся паспорт на водяную скважину. В нём указаны её глубина, особенности обсадки и другие характеристики. Паспорт очень поможет, если со скважиной начнутся проблемы.

Можно ли продать дом без документов?

Прежде всего, для того чтобы продать недвижимое имущество, нужно чтобы оно принадлежало продавцу на праве собственности.

Согласно действующему законодательству права на недвижимое имущество подлежат регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ведение этого реестра осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области.

Собственником недвижимости признается лицо, право которого зарегистрировано в установленном законом порядке. Документами, подтверждающими права собственности на недвижимость, являются: если объект приобретен до 2000 года – регистрационное удостоверение, договор, свидетельство о праве на наследство, после 2000 года – Свидетельство о государственной регистрации права.

Если у продавца отсутствует такой документ, то с юридической точки зрения он собственником недвижимого имущества не является и продать его не может. Если все-таки продаст, то, такая сделка будет считаться недействительной (ничтожной), не порождающей никаких юридических последствий для сторон

Поэтому, следует осторожно относится к покупке домов без правоустанавливающих документов. Особенно, это должны учитывать покупатели, которые намереваются приобрести дом без документов, так как после покупки никаких официальных прав на дом у них не возникнет

Чтобы оформить право собственности на дом, построенный без разрешений, прежде всего нужно выяснить: какие права имеются на земельный участок, на котором построен дом. Если участок принадлежит владельцу строения на праве собственности, бессрочного пользования, ином праве, о чем имеется соответствующий документ и кадастровый план участка, для оформления права собственности на дом достаточно изготовить технический паспорт на строение и обратиться за регистрацией права на дом в Управление Федеральной регистрационной службы, уплатив соответствующую пошлину за регистрацию.

Но если участок под самовольно выстроенным домом никак не оформлен, доказывать права на строение придется в судебном порядке, поскольку в соответствии с так называемым законом «О дачной амнистии» №93-ФЗ до 2010 года индивидуальные жилые дома не принимаются в эксплуатацию. Владельцы таких самовольно выстроенных домов не могут ни приватизировать землю под домом, ни оформить дом без прав на земельный участок.

Установление прав на землю или на дом в таких случаях производится в судебном порядке. Возможность положительного исхода дела оценивается в каждом конкретном случае индивидуально.

Но важно помнить, что нельзя продать (подарить, заложить, завещать) дом, как недвижимое имущество, если право собственности на него не зарегистрировано в установленном законом порядке. Во избежание неблагоприятных последствий для сторон сделки, владельцу следует сначала официально оформить права на дом или на земельный участок, а уже потом совершать с ним сделки

Государственная пошлина

Чтобы произвести сделку по продаже недвижимого имущества, а именно дома, находящегося на земельном участке, обязательно необходимо произвести оплату государственной пошлины. Ее размер устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации.

Госпошлина за куплю-продажу дома с участком составляет:

  1. 350 рублей — если документально подтверждено, что участок, на котором расположен дом, предоставлен для садоводства или для ведения личного подсобного хозяйства, или же для индивидуального жилищного или гаражного строительства;
  2. 2000 рублей — если участок предоставляется для любых иных целей.

Продажа дома с земельным участком: советы риелтора

Риелторы, которые часто продают дома с земельными участками, советуют всем начинающим продавцам подобного имущества, руководствоваться следующим рекомендациям.

Именно благодаря им, вам удастся в максимально короткие сроки продать дом, при этом получить хорошее вознаграждение от потенциального покупателя.

Рекомендация 1. Заранее соберите документы на дом и на земельный участок.

Если у вас отсутствуют бумаги на земельный участок, важно заранее, еще до момента принятия решения о продаже недвижимого имущества, обзавестись ими

Так вы сможете сэкономить много времени и сил, а также не придется терять потенциального покупателя, если он сразу найдется

Обратите внимание, что приватизировать земельный участок придется через Росреестр. Так, вы направляете запрос в кадастровую службу о том, что собираетесь продавать дом с земельным участком

К вам приезжает кадастровый инженер, который производит соответствующие замеры участка и выставляет кадастровую стоимость земли. Только после получения всех бумаг на землю, вы можете приступать к оформлению объявления о продаже дома.

Этапы приобретения дома с земельным участком, документы

Приобретая дом с участком, покупателю предстоит решить такие же задачи, что и при покупке другой недвижимости: поиск подходящего объекта, переговоры с продавцом, составление договора купли-продажи, расчет.

Чтобы заинтересовавший вас объект не продали кому-то другому, целесообразно заключить договор задатка, который подстраховывает интересы каждой из сторон. Его отличие от аванса в том, что если сделка отменяется по вине покупателя — продавец задаток не возвращает. Если же он сам передумает продавать дом — тогда должен вернуть сумму, данную покупателем в качестве залога.

Нередки случаи, когда сначала подписывается предварительный договор, а позже — основной. В предварительной договоренности описываются условия, относящиеся к предмету договора, условия, которые влияют на оформление сделки, время, отведенное для того, чтобы ее оформить.

Договор купли-продажи должен включать такие обязательные условия: описание дома и участка, цена того и другого объекта, если продавец — собственник земли. Если он арендует участок либо пользуется им на ином праве — на землю нужно заключить отдельное соглашение, чтобы впоследствии покупатель смог заявить о замене стороны в договоре аренды. Необходимо проверить чистоту сделки и отсутствие возможных рисков.

При проведении расчетов по сделке возможны два способа: оформление аккредитива и закладка денег в ячейку банка. Они оба предусматривают получение денег продавцом только после того, как он в банке предъявит документы, которые подтвердят переход его права собственности на данное имущество к покупателю. Такие меры гарантируют покупателю регистрацию сделки продавцом и уберегают от мошенничества. (При передаче наличных без участия банка желательно потребовать у продавца расписку, что он получил деньги).

Стороны подписывают договор о купле-продаже и закладывают деньги в банковскую ячейку либо обмениваются документами (аккредитив и подписанный договор).

Далее порядок покупки дома предусматривает передачу бумаг в Росреестр — на госрегистрацию перехода права собственности. Это займет 2-4 недели. После завершения регистрации покупатель обретает право собственности на дом и землю, а продавец — возможность получить в банке свои деньги.

Завершающий этап покупки — передача дома и подписание сторонами акта приема-передачи.

Упрощённая регистрация

Если лицо получило участок до 30.10.2001 г. (до начала действия Земельного кодекса) для ведения личного хозяйства, под строительство или дачу, то оно имеет право стать собственником в упрощённой форме – по дачной амнистии. Для этого необходимо подать:

  • удостоверение личности;
  • технический план;
  • документ о предоставлении земли (акт, решение).

Пример. Степану Петровичу в 1983 г. на основании постановления местного Совета депутатов был выделен участок земли под дачу. Имея на руках документы, он обратился в Росреестр, чтобы стать законным собственником дома. В итоге он получил выписку из реестра прав на недвижимое имущество.

Фото: John Lambeth/pexels.com

Внимание! Оформить таким образом объект на земле, выделенной для индивидуального строительства или расположенной на территории поселения и предназначенной для подсобного хозяйства, можно до 1 марта 2021 г. (ст.5 ФЗ № 267 от 02.08.2019)

Скриншот формы заявления о государственном кадастровом учёте недвижимости в Росреестре

Доверяй, но проверяй

Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.


Документы, способные обеспечить безопасную покупку земельного участкаИсточник kad-reg.ru

Возможные спорные ситуации

Когда речь идет о приобретении загородного жилья, основное внимание фокусируется на наличии у продавца права на собственность земли и дома. Но никто не проверяет, правильно ли оно оформлено с юридической точки зрения, есть ли регистрация подобных документов

Самая распространенная ошибка, приводящая в дальнейшем к судебным тяжбам, это когда по незнанию человек, желающий приобрести загородный надел, принимает оправдание в том, что продавец не способен предъявить документ, подтверждающий его право собственности на земли, из-за того, что он владеет ею пожизненно по причине наследуемого дарения. Новый хозяин такой земли после ее покупки не сможет распоряжаться недвижимостью (продавать ее или дарить).

Такой же распространенной ошибкой считается момент, когда приобретатель покупает земельный надел, на котором возведен дом, без оформления . Он считается самостроем. Новый владелец зарегистрировать его не сможет. Только долгие судебные разбирательства, многочисленные экспертизы, бесконечные мытарства по инстанциям позволят это сделать. Практика показывает, что выдержать такое способны единицы.


Подлинная доверенность на земельный участокИсточник hobbymaniya.ru

Чистая схема мошенничества – продажа земельного участка по поддельной доверенности. Это самая типичная ситуация, с которой может столкнуться покупатель загородного жилья. Опытные юристы всегда проверяют, существует ли в реальной жизни доверитель, проведена ли доверенность, которую он предоставляет потенциальному покупателю, по документам, заверенным нотариусом. Вот почему осуществление сделки купли-продажи с помощью юридической конторы, считается наиболее безопасной. Если было принято решение самостоятельно покупать землю без помощи специалистов, нужно знать, какие документы проверить при покупке дома с земельным участком.

Как уведомить других совладельцев о продаже доли в доме вместе с землей

Чтобы продать свою долю дома и земли, необходимо уведомить о планируемой продаже остальных совладельцев. Если этого не сделать, они смогут воспрепятствовать вашей сделке. Правила предоставления первоочередного права покупки совладельцам других долей предусматривают следующий порядок действий:

  1. Продавец обязан уведомить о продаже владельцев других долей.
  2. Другие совладельцы должны принять решение в течение 30 суток. Отсутствие решения трактуется как отказ от покупки.
  3. Если продавец не уведомил совладельца о продаже своей доли, в течение 3 месяцев после продажи любой из совладельцев может потребовать через суд перевести сделку на него. В этом случае он принимает на себя права и обязанности покупателя.

Нужны письменные подтверждения отказа дольщиков от покупки. Теоретически они могут добровольно написать заявление об отказе покупать вашу долю. Если они не дают ни согласия на покупку, ни подтверждения отказа, нужно действовать иным способом. Отправьте им уведомление о продаже своей доли дома с землей по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Уведомление о вручении подтвердит факт оповещения дольщика о планируемой продаже. Если ответа в течение 30 дней нет, можете продавать свою долю кому хотите.

О чём спрашивать у застройщика?

Здесь расскажем, какие вопросы задавать при покупке квартиры в новом доме.

О финансовой ситуации

Для оценки финансового состояния строительной компании необходимо задать следующие вопросы:

  1. Кто осуществляет инвестиции в строительство многоквартирного дома?
  2. Сотрудничает ли застройщик с банками (использование кредитов)?
  3. Если компания пользуется банковскими кредитами, что является в качестве залога? Чем меньше строительная компания имеет долговых обязательств, тем больше шансов, что она выполнит свою работу даже в условиях серьёзного кризиса.
  4. Обязательным является вопрос стоимости квартиры при различных способах оплаты, а их несколько:
    • ипотека;
    • полная оплата;
    • рассрочка.
  5. Также следует обсудить и условия расторжения соглашения (включая договор по переуступке прав). Строительная компания вправе включить в договор дополнительную плату, а именно:
    • расходы по пеням;
    • оплата домофона;
    • замер квартиры;
    • регистрация документов;
    • ипотека;
    • оплата коммунальных платежей вперёд и т. д.

О технических аспектах строительства

  1. Если жильё приобретается на стадии котлована, то необходимо поинтересоваться какой тип имеет строящийся дом. Это связано с тем, что под внешней отделкой сложно определить какой материал использовали при строительстве.
    • Кирпичные дома очень надёжны и проверены годами. Дома такого типа возводят сейчас с малой этажностью. Стоимость таких сооружений значительно выше, а само строительство происходит гораздо дольше.
    • На строительство панельных домов времени уходит меньше. Их минус в плохой шумоизоляции и невозможности проведения перепланировок.
    • Тип каркасно-монолитных сооружений включает в себя достоинства и кирпичных, и панельных. Такой тип является на данный момент самым перспективным и распространённым.
      Справка! Планировку расположения комнат будущие владельцы могут выбирать самостоятельно. Любая из стен может быть снесена.
  2. Затем необходимо выяснить из какого материала будет произведён монтаж стен и перегородок. Тут может использоваться:
    • кирпич — является надёжным материалом и имеет плюсы: тёплый; прочный; легко можно вкрутить шурупы и т. д.;
    • силикатный блок — является экологически чистым материалом.
  3. Немаловажным является вопрос отделки квартиры. Существует три вида:
    • полная отделка (при такой отделке в квартиру можно сразу заселяться, потому что там есть всё необходимое);
    • черновая отделка (выровненные стены, установленные розетки и выключатели, оформленные откосы, стеклопакеты, цементная стяжка пола и т. д.);
    • отделка отсутствует.
  4. Также следует узнать, сколько квартир будет располагаться на одном этаже, наличие лифтов, мусоропровода и их месторасположение.

О придомовой территории

Еще одним важным вопросом является информация о возведении объектов социальной структуры.

Что планируется и в какое время будет установлено.
Важно поинтересоваться, есть ли вблизи заводы с вредным производством, железнодорожные пути и кладбища.
Автолюбителей всегда заинтересует вопрос парковки. Сколько планируется мест на одну квартиру и т.д.
Весьма актуальным являются вопросы наличия в ближайших окрестностях детских садов, школ и других общеобразовательных учреждений

Если вблизи их нет, то следует спросить, когда планируется их строительство.

Иные юридические нюансы

К иным юридическим вопросам можно отнести:

  • вопросы, связанные с условиями расторжением договора, в том числе по переуступке;
  • тип договора;
  • договор застройщика со страховой компанией и т. д.

Покупка квартиры в новостройке, что у застройщика, что от подрядчика — дело рискованное. Каким бы способом вы не оформляли сделку, будь то переуступка прав или зачёт старого жилья: всегда будьте осторожны, чтобы не стать жертвой обмана. А также ознакомьтесь с советами о том, как купить квартиру в новостройке выгодно и какой лучше выбрать этаж.

Подводя итоги, можно отметить, что покупка квартиры в новостройке – процесс серьезный, поэтому подходить к нему надо ответственно, внимательно и взвешенно

Важно изучить все документы строительной компании и другие моменты, чтобы принять правильное решение

Как происходит продажа доли в доме?

Мы уже говорили, что сначала долю дома нужно предложить купить другим собственникам недвижимости. Дальнейшие действия зависят от остальных владельцев — они могут согласиться на выкуп части дома, оформить отказ или же вообще уклониться от какого-либо решения. Начинать процесс продажи нужно с уведомления остальных собственников о своем намерении избавиться от принадлежащего вам имущества. Уведомление должно содержать:

  • предложение купить долю;
  • стоимость продаваемого имущества;
  • предупреждение о намерении продать долю третьим лицам, если не будет получено согласие.

Направлять документ нужно заказным письмом с сообщением о вручении (в случае возникновения спора это поможет доказать, что вы добросовестно исполнили свою обязанность). Также уведомить других владельцев можно через нотариуса. На то, чтобы дать ответ, у собственников будет 30 дней. По истечении этого срока можно приступать к поиску покупателей среди третьих лиц.

Если остальные собственники согласны на выкуп

Наличие согласия на покупку — это наиболее простой вариант продажи доли, который создает продавцу минимум сложностей. Все, что потребуется — это составить договор купли-продажи, оформить другую документацию и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Если другие собственники отказываются покупать долю

На практике, у других собственников дома не всегда есть финансовая возможность выкупить долю. В этом случае может быть оформлен отказ, который позволит продавцу заняться продажей, не дожидаясь окончания тридцатидневного периода.

Если остальные собственники против продажи

К сожалению, многие собственники домов, находящихся в долевой собственности, сталкиваются с нежеланием совладельцев выкупать долю или оформлять отказ. Означает ли это, что о планах продать дом (точнее, свою долю) придется забыть? Вовсе нет, хотя такая ситуация, конечно, затрудняет продажу.

Наименее проблематичный вариант — когда собственники получили уведомление, но никак не сообщают о своем решении. В этом случае продавец может подождать 30 дней и начать поиск покупателей среди третьих лиц. Главное, что от него требовалось, он уже выполнил — уведомил других лиц, которым также принадлежит недвижимость в долевой собственности, о своих намерениях.

При этом иногда удостоверить факт отказа не представляется возможным. В этом случае поможет выделение части дома в натуре. Если существует такая возможность, выделение доли в натуре позволяет значительно увеличить стоимость недвижимости, которая находится у вас в собственности. Продаже будет подлежать не просто какая-то часть, которую нельзя обозначить физически, а полноценное жилое помещение. Для того чтобы продать часть дома в виде доли в натуре, потребуется:

  • выяснить в уполномоченных органах, есть ли возможность технического переустройства помещения;
  • выполнить необходимые работы в той части дома, которая находится у вас в собственности;
  • поставить объект на учет в Росреестре и получить выписку;
  • найти покупателя и заключить с ним договор купли-продажи;
  • зарегистрировать сделку в установленном порядке.

Для того чтобы выделение доли состоялось, помещение должно иметь отдельный вход, санузел, пространство для приготовления пищи и площадь, предназначенную непосредственно для проживания. Если есть возможность оборудовать такое жилье из доли, находящейся у вас в собственности, то при несогласии других собственников с продажей этот вариант может стать наиболее подходящим.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector